Gestão de manutenção de facilities e data center
O artigo aborda as tarefas associadas à conservação, manutenção e reparação dos sistemas de infraestruturas físicas para apoio aos objetivos de desempenho, confiabilidade e nível de serviço de facilities.
José Roberto da Silva e Luís V. R. Dória, diretores da Top Tier Infrastructure
Todo ativo em um ambiente de missão crítica tem indicações de manutenção recomendadas pelo fabricante ou uma melhor prática para a manutenção. O primeiro passo é entender todas as opções de manutenção e adequar o plano para atender o nível exigido de confiabilidade e disponibilidade.
É importante entender que os planos de manutenção não são todos iguais. Dependendo do orçamento e da experiência do time de engenharia do site, as opções disponíveis mudarão.
Embora não seja recomendável, algumas empresas adotam uma filosofia de “funcionar até quebrar” (“run-to-fail”) ou seja, uma manutenção não programada ou corretiva para a manutenção do equipamento. Há economia no curto prazo por somente executar o mínimo possível de manutenção, porém haverá custos de longo prazo associados com as paradas (outages) e falhas de equipamentos.
Os custos de longo prazo irão exceder em muito os ganhos a curto prazo. Assim, o nível de cobertura para ativos críticos deverá tender para uma abordagem mais robusta e previsível para garantir que o equipamento permaneça disponível e confiável.
É preciso criar, para cada site, um programa com manutenções preventivas, preditivas e corretivas que devem ser rastreadas dentro do mesmo sistema de controle para garantir que as informações estejam disponíveis para a implementação e elaboração de relatórios.
Uma vez que toda a manutenção é incluída em um cronograma, cada item deve ter um procedimento totalmente aprovado e revisado que cubra a execução da manutenção, bem como a operação dos sistemas, garantindo que nenhuma condição inesperada cause impacto negativo no ambiente crítico.
MOPs e ordens de serviços
O método de procedimento ou MOP – Method of Procedure é um documento que descreve com rigor, passo a passo, como uma atividade em particular é realizada. Deve existir uma biblioteca de MOP’s para operações de manutenção agendadas e ser desenvolvidos MOP’s para manutenções corretivas e atividades de instalação.
As ordens de serviços (OS’s) servem para rastrear todo o tempo e atividades associadas a cada evento de manutenção, incluindo o período administrativo e a execução do serviço até sua conclusão. Se possível, o tempo com as tarefas administrativas devem ser rastreados em campos separados na ordem de serviço para facilitar a análise.
Todas as ordens de trabalho de evolução de manutenção devem controlar taxas de conclusão dentro do prazo, adiamentos, adiantamentos, códigos de falha, pessoal técnico designado e outros critérios para facilitar o trabalho de análise e emissão de relatórios.
Tipos de manutenções: Preventivas, preditivas e corretivas
Manutenção preventiva (MP)
Esse tipo de manutenção tem como objetivo principal evitar ou mitigar as consequências da falha de equipamento. Realizada por pessoal habilitado, tem o propósito de manter os equipamentos e instalações em condições satisfatórias de operação ao fornecer inspeção sistemática, detecção e correção de falhas incipientes, antes que ocorram indisponibilidades ou que se desenvolvam defeitos mais sérios.
As atividades de manutenção preventiva incluem testes, medições, ajustes e reposição de partes/peças, revisões parciais ou completas em períodos especificados, troca de óleo, lubrificação e assim por diante. Adicionalmente, os profissionais podem registrar o grau de deterioração do equipamento. Assim, é possível saber quais são as partes desgastadas que devem substituir ou reparar, antes que elas causem uma falha de sistema.
A manutenção preventiva pode ser dividida em dois subgrupos: planejada e baseada em condição. A principal diferença dos subgrupos é a determinação do tempo de manutenção ou a determinação do momento quando a manutenção deve ser realizada.
São exemplos de MP: limpeza e inspeção mensal da unidade de refrigeração – CRU/CRAC; teste operacional mensal do gerador; manutenção anual do banco de carga (Load Bank) do UPS.
Manutenção preditiva (PdM)
O objetivo principal da PdM é executar a manutenção no momento que a atividade de manutenção seja economicamente mais eficiente e no limite máximo antes que o equipamento perca performance.
A maior parte das inspeções PdM são executadas enquanto o equipamento está em serviço, minimizando, assim, a interferência nas operações normais do sistema. A adoção da PdM pode resultar em economias substanciais e alta confiabilidade do sistema.
São exemplos de PdM: inspeção termográfica com infravermelho; análise ultrassônica; análises de vibração, da qualidade do ar e de óleo lubrificante.
Manutenção corretiva (MC)
A manutenção corretiva está diretamente relacionada a problemas identificados durante outras formas de manutenção. Uma vez que o problema é identificado, uma manutenção corretiva é executada para trazer o equipamento de volta a 100% do estado operacional. Grande parte dos métodos de procedimentos para manutenção corretiva é o mesmo da manutenção preventiva. Frequentemente, os mesmos procedimentos operacionais irão se aplicar ao colocar o sistema na configuração correta para executar a manutenção.
Seções como segurança, notificações, considerações pré-tarefa e pós-tarefa podem ser modificadas para serem funcionais como parte da manutenção corretiva.
A manutenção corretiva muitas vezes é ocasional ou nunca foi executada em um site e pode requerer medidas de precaução para prevenir outages.
Cada ação requer a análise de um especialista para verificar o resultado esperado. É altamente recomendável procurar aconselhamento externo e orientação antes de efetuar qualquer projeto que seja de alto risco ou que nunca tenha sido realizado para abordar devidamente todos os riscos e perigos.
Em resumo, é importante entender os tipos de manutenção que devem ser executadas em um equipamento de infraestrutura de facilities e sua aplicação para o site específico. Um plano de manutenção e uma biblioteca dos procedimentos são elementos fundamentais da gestão de manutenção e garantia de uptime.
Sistema informatizado de gestão de manutenção e sua importância para o rastreio, controle e qualidade do nível de serviço na manutenção dos ambientes críticos
A melhor maneira de gerenciar as manutenções é por meio de um CMMS – Computerized Maintenance Management System. O CMMS depende de um banco de dados e, como todos bancos de dados, será tão bom quanto os dados que estão em sua base. É crucial que esses dados sejam precisos e protegidos de acordo com as políticas de segurança para os demais dados da organização.
Este é o ponto de partida para uma gestão eficiente de infraestrutura de facilities. O CMMS deve conter uma lista abrangente e atualizada de todos os equipamentos de instalações críticas. Esta lista precisa ter os sistemas e seus subcomponentes, desde que estes tenham seu próprio controle de manutenção, como por exemplo, uma torre de resfriamento de água e as bombas a ela associadas.
Já os componentes que integram um sistema, como as baterias internas de um UPS, fazem parte deste ativo e são considerados dentro da gestão de manutenção deste item.
O banco de dados de cada ativo deve, no mínimo, conter as seguintes informações: identificação do ativo; tipo do ativo (elétrica, mecânica, sistema de incêndio, etc.); subtipo: segundo nível de classificação (PDU, CRAH, VESDA, etc.); descrição; fabricante; modelo; dimensões ou classificação; fornecedor; número de série; data de instalação; garantia e data estimada de substituição (EOL – End of Life). Quanto mais dados, mais relatórios poderão ser elaborados.
Cada ativo ou item da lista de equipamentos deve possuir um escopo detalhado dos serviços (SOS – Scope of Services) a ele associados. O SOS contém informações sobre a frequência de manutenção e os tipos de manutenção. Por exemplo, uma unidade CRAH pode ter 12 rotinas de manutenção por ano, com um evento anual, três trimestrais e oito mensais. O SOS também contém a quantidade de tempo alocado por técnico para realizar cada atividade de manutenção.
Cada tipo de manutenção deve ter uma lista detalhada das atividades e tarefas associadas a ela. O nível de detalhe deve ser por tarefa. Por exemplo, “verificar filtros”. Remover uma tampa para chegar ao filtro seria detalhe desnecessário para este fim. Por outro lado, “verificar todos os parâmetros operacionais” não teria detalhe suficiente em si, para especificar com precisão o serviço a ser executado. Seria considerada uma atividade e precisaria ser detalhada em tarefas específicas.
Um cronograma de manutenção bem elaborado é um componente chave para a disponibilidade do sistema e a confiabilidade dos equipamentos. O agendamento das manutenções deve ser feito no CMMS e para todos os ativos de infraestrutura crítica. A programação será baseada nas recomendações dos fabricantes, condições do local, histórico dos equipamentos, padrões da indústria e em melhores práticas do mercado.
Tudo será automaticamente considerado pelo CMMS na programação, desde que previamente cadastrado, para cada ativo, incluindo os recursos humanos e materiais para a realização do trabalho e incluirá alertas para reposição de estoque de peças, conforme estoque mínimo definido e ordens de compras de peças e materiais específicos para uma determinada manutenção.
O CMMS deve estar configurado para aceitar adiamentos de manutenções e sazonalidades de congelamento de determinadas atividades.
O programa de manutenção deve ser revisto periodicamente como resultado da análise de relatórios, considerando adições, exclusões ou modificações de rotinas.
Com todos os dados dos ativos e o histórico de manutenções, o CMMS poderá ser efetivo na determinação do fim de vida útil dos ativos e componentes, antecipando ou atrasando o EOL estimado no comissionamento.
